Σχετικά με την εκμίσθωση ακινήτων, προωθούνται από την κυβέρνηση οι εξής αλλαγές:
1. Καθιέρωση της υποχρεωτικής πληρωμής ολόκληρου του ενοικίου μέσω τράπεζας. Συνεπώς, ο ενοικιαστής θα καταθέτει κάθε μήνα το ενοίκιο στον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη της κατοικίας του.
2. Το παραπάνω μέτρο αφορά όλες τις καταθέσεις ενοικίων, ακόμα και κάτω των €400 και μάλιστα δεν θα επιτρέπεται να γίνονται στο γκισέ των τραπεζών ή μέσω ΑΤΜ, αλλά μόνο μέσω e-banking. Πολύ απλά, θα πρέπει να φαίνεται η κατάθεση από τον λογαριασμό του ενοικιαστή στον λογαριασμό του ιδιοκτήτη.
3. Επιπλέον, θα ρυθμιστούν θέματα προμήθειας, αν οι τράπεζες ιδιοκτήτη-ενοικιαστή είναι διαφορετικές, καθώς η επιπλέον χρέωση φτάνει έως και €4 για κάθε συναλλαγή. Εξετάζεται λοιπόν το σενάριο να μοιράζονται ενοικιαστής και ιδιοκτήτης το κόστος αυτό.
4. Σε κάθε περίπτωση, η μη εξόφληση του ενοικίου ηλεκτρονικά θα αποτελεί φορολογική παράβαση!
5. Σύνδεση εμβαδού (τ.μ.) και αξίας ακινήτου με το ύψος του ενοικίου.
6. Θεσμοθέτηση ανώνυμης καταγγελίας για παραβάσεις του νόμου, αν π.χ. ο ιδιοκτήτης ζητεί να εισπράττει το ενοίκιο με «μαύρα».
7. Τέλος, τα φέσια σε ιδιοκτήτες. Ο νόμος θα είναι σκληρός, καθώς χιλιάδες αγωγές έχουν κατατεθεί για αθέτηση συμφωνιών. Με δήλωσή του ο ιδιοκτήτης δεν θα προβαίνει πλέον σε αγωγή για τα ενοίκια, αλλά θα αρκεί μια απλή δήλωση στην εφορία, με την επίδειξη του τραπεζικού λογαριασμού.
Οι ποινές για μη παροχή στοιχείων από τις ψηφιακές πλατφόρμες κυμαίνονται από 30.000 μέχρι και 100.000 ευρώ για τον πάροχο υπηρεσιών διαδικτύου, ενώ στα υπόλοιπα πρόσωπα μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο από 5.000 μέχρι και 30.000 ευρώ για παράβαση της υποχρέωσής τους για παροχή πληροφοριών στην ΑΑΔΕ.
Συμβουλές προς τους ιδιοκτήτες
Όλες οι παλαιές και νέες μισθώσεις κύριας κατοικίας καθορίζονται σήμερα από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα:
● Η μίσθωση έχει τριετή ελάχιστη διάρκεια, είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ακόμα κι αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος χρόνος. Συντόμευση της τριετίας επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη, έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.
● Το ενοίκιο και η αναπροσαρμογή. Κάθε συμφωνία για το ύψος του ενοικίου αλλά και για τη μετέπειτα σταδιακή αναπροσαρμογή του, που συμπεριλαμβάνεται στο μισθωτήριο, νομικά είναι απολύτως έγκυρη. Σήμερα η συμφωνία υψηλών ποσοστών αναπροσαρμογής δύσκολα τηρείται στην πράξη.
● Αναπροσαρμογή κατά τη διάρκεια της τριετίας. Αν ο συμβατικός χρόνος ορίστηκε μικρότερος από την τριετία χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το υπόλοιπο διάστημα μέχρι τη συμπλήρωσή της, τότε το καταβαλλόμενο ενοίκιο μέχρι τη λήξη της τριετίας εκ του νόμου πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως, όπως και στις επαγγελματικές μισθώσεις. Δηλαδή ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή.
● Χρήση κατοικίας. Στις παραπάνω ρυθμίσεις υπάγονται μόνο οι μισθώσεις στις οποίες το ενοίκιο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία του ενοικιαστή. Δεν υπάγονται στις διατάξεις αυτές οι μισθώσεις για δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία ή προσωρινή διαμονή. Αν το ενοίκιο χρησιμοποιείται για οικογενειακή στέγη, πρέπει κατά τη σύνταξή του να αναγράφεται το πλήρες ονοματεπώνυμο της/του συζύγου.
● Καταγγελία λόγω λήξης. Μοναδική προϋπόθεση για την καταγγελία μίσθωσης κύριας κατοικίας από τον εκμισθωτή είναι η παρέλευση τριετίας από την έναρξή της. Καταγγελία για ιδιοκατοίκηση δεν υφίσταται πλέον.
● Μη πληρωμή μισθώματος. Έχει καθιερωθεί ταχεία διαδικασία έκδοσης δικαστικής «διαταγής απόδοσης μισθίου».
Χρήσιμες συμβουλές για μισθωτές
● Ελέγξτε με σχολαστικότητα το σπίτι που βρήκατε για να μισθώσετε. Δείτε με προσοχή σε τι κατάσταση βρίσκεται. Να το δείτε μέρα και όχι νύχτα!
● Ζητήστε άμεσα να αποκατασταθούν ελαττώματα. Αν δεν γίνεται, να αναγραφούν στο μισθωτήριο.
● Ερευνήστε τις χρηστικές δυνατότητες του ακινήτου. Δείτε πόσο σας εξυπηρετεί, αν δηλαδή κοντά υπάρχουν σχολεία, αγορά κ.λπ.
● Μάθετε άμεσα πόσες είναι οι οικονομικές υποχρεώσεις σε κοινόχρηστα, λογαριασμούς, δημοτικά τέλη κ.λπ.
● Δεν πληρώνετε προκαταβολές, αν δεν βεβαιωθείτε ότι αυτός που σας τις ζητεί είναι πράγματι ο ιδιοκτήτης του σπιτιού ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός του.
● Όλες οι μισθώσεις έχουν ελάχιστη διάρκεια τρία (3) χρόνια από την έναρξή της, όπως και οι επαγγελματικές.
● Η συμφωνία είναι υποχρεωτική και για τα δύο μέρη, ανεξάρτητα αν στο μισθωτήριο έχει συμφωνηθεί μικρότερο διάστημα.
● Μετά τη λήξη της τριετίας, η μίσθωση συνεχίζεται συνήθως με σιωπηρή συμφωνία ιδιοκτήτη και ενοικιαστή ως αορίστου χρόνου.
● Προσοχή! Μονομερής αποχώρηση του ενοικιαστή πριν από τη συμπλήρωση της τριετίας, χωρίς ρητή συμφωνία του εκμισθωτή, δεν τον απαλλάσσει από τις υποχρεώσεις του ούτε δικαιολογεί την επιστροφή της εγγύησης.
● Στο μισθωτήριο αναγράφεται πάντοτε ολόκληρο το συμφωνημένο μίσθωμα, που πάει στην ΑΑΔΕ άμεσα πλέον.
● Με την υπογραφή του ενοικίου καταβάλλεται ως εγγύηση ποσόν ενός μηνός για παλαιές κατοικίες και δύο για τις νέες.
● Η εγγύηση επιστρέφεται άτοκα κατά την αποχώρηση του ενοικιαστή, κατά κανόνα με την απόδοση της κατοικίας στον ιδιοκτήτη σε καλή κατάσταση και την εξόφληση όλων των μισθωμάτων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφελείας και γενικά την εκκαθάριση όλων των μεταξύ τους κάθε είδους οικονομικών εκκρεμοτήτων.
● Για τη μη εκπλήρωση των υποχρεώσεών του (μίσθωμα-κοινόχρηστα-λογαριασμοί) κοινοποιείται εξώδικη πρόσκληση για πληρωμή των οφειλομένων.
● Αν τα οφειλόμενα εξοφληθούν μέσα σε 15 ημέρες, τότε η διαδικασία σταματά αυτόματα, εκτός αν αυτό έχει επαναληφθεί στο παρελθόν.
● Αν δεν εξοφληθούν, εκδίδεται αμέσως και κοινοποιείται στον ενοικιαστή «διαταγή απόδοσης μισθίου», στην οποία μπορεί να συμπεριλαμβάνεται και καταδίκη σε καταβολή των οφειλόμενων ενοικίων, κοινοχρήστων και λογαριασμών, η οποία εκτελείται έπειτα από 20 ημέρες.
● Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει με τον δικηγόρο του ανακοπή κατά της διαταγής αυτής, προβάλλοντας βάσιμους λόγους, όπως είναι η έγκαιρη εξόφληση των οφειλομένων.
● Αν προσφέρατε κανονικά το μίσθωμα στον ιδιοκτήτη, αλλά αυτός αρνήθηκε παράνομα να το εισπράξει, για να μη θεωρηθείτε δύστροπος, έχετε το δικαίωμα να καταθέσετε τα χρήματα στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων.
